Zwischenmiete: Vertrag, Steuer und Risiken im Überblick

Zwischenmiete bedeutet, dass Sie Ihre Wohnung für eine begrenzte Zeit an jemand anderen überlassen, während Sie selbst abwesend sind, und danach zurückkehren. Rechtlich ist das eine befristete Untervermietung. Sie brauchen dafür in der Regel die Erlaubnis Ihres Vermieters und sollten alles schriftlich festhalten, auch die Steuer.

Der Ratgeber richtet sich an Wohnungsinhaber, die ihre Wohnung vorübergehend nicht nutzen, egal ob als Mieter oder als Eigentümer. Wir erklären, worauf es beim Zwischenmieter, beim Vertrag, bei Möblierung und Miete und bei der Steuer ankommt. Das ist eine allgemeine Orientierung und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.

Was ist Zwischenmiete?

Typische Anlässe sind ein Auslandssemester, ein befristetes Projekt in einer anderen Stadt, Elternzeit mit Aufenthalt bei der Familie, ein Sabbatical oder eine längere Krankheit. Sie wollen die Wohnung behalten, nutzen sie aber für einige Wochen oder Monate nicht und möchten die Kosten teilweise decken.

Den Zwischenmieter suchen Sie sich in der Regel selbst. Er zieht für den vereinbarten Zeitraum ein und zieht wieder aus, wenn Sie zurückkehren. Dazwischen bleiben Sie Mieter oder Eigentümer und tragen weiter die Verantwortung gegenüber Ihrem Vermieter beziehungsweise der Eigentümergemeinschaft.

Zwischenmiete und Untermiete: Wo liegt der Unterschied?

Beide Begriffe werden oft gleichgesetzt, sie sind es nicht ganz.

	Untermiete	Zwischenmiete
Bedeutung	Rechtlicher Oberbegriff für jede Weitervermietung durch den Mieter	Sonderfall der Untermiete auf Zeit
Wohnung	meist ein Zimmer, während Sie selbst weiter dort wohnen	meist die ganze Wohnung
Ihre Anwesenheit	Sie wohnen weiter in der Wohnung	Sie sind abwesend und kehren zurück
Dauer	oft unbefristet	von vornherein befristet

Die Unterscheidung ist wichtig, weil für die Untervermietung eines Teils der Wohnung andere Maßstäbe gelten als für die Überlassung der gesamten Wohnung. Wenn Sie ein Zimmer untervermieten, während Sie dort wohnen, hat der Mieter in bestimmten Fällen ein Recht auf Zustimmung. Bei der kompletten Überlassung sind Vermieter oft zurückhaltender. Die genaue Rechtslage prüfen Sie am besten mit einem Mieterverein oder einem Anwalt.

Brauche ich die Erlaubnis meines Vermieters?

Ja, grundsätzlich schon. Das Bürgerliche Gesetzbuch regelt in § 540 BGB, dass der Mieter den Gebrauch der Wohnung ohne Erlaubnis des Vermieters nicht einem Dritten überlassen darf. Für die Untervermietung gibt es zusätzliche Vorschriften, bei denen es auf ein berechtigtes Interesse ankommen kann.

So gehen Sie vor:

1. Schriftlich anfragen. Nennen Sie Zeitraum, Grund und, wenn möglich, den Namen des Zwischenmieters.
2. Antwort abwarten. Nutzen Sie die Wohnung nicht, bevor die Zustimmung vorliegt.
3. Zustimmung aufbewahren. Legen Sie die schriftliche Erlaubnis zum Zwischenmietvertrag.
4. Bedingungen beachten. Vermieter knüpfen die Erlaubnis manchmal an Auflagen, etwa eine Höchstdauer.

Wer ohne Erlaubnis zwischenvermietet, riskiert eine Abmahnung und im Wiederholungsfall die Kündigung. Das ist kein theoretisches Risiko, denn Nachbarn und Hausverwaltung bemerken fremde Gesichter schnell.

Als Eigentümer einer Eigentumswohnung brauchen Sie keine Erlaubnis eines Vermieters. Prüfen Sie aber die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung, ob eine kurzzeitige Überlassung zulässig ist.

Den Zwischenmieter finden

Die Suche ist der erste Risikopunkt. Gehen Sie nicht nach dem ersten Eindruck vor.

• Wohnportale für Wohnen auf Zeit. Hier finden Sie viele Gesuche, aber auch Anfragen, die sich nicht belegen lassen.
• Persönliches Umfeld. Kollegen, Freunde von Freunden, Studierende der Hochschule vor Ort. Das ist die Quelle mit dem meisten Vertrauen.
• Unternehmen. Firmen suchen für Projekt- und Montageteams oft kurzfristig Wohnraum. Das ist vor allem bei größeren Wohnungen eine Option, mehr dazu weiter unten.

Prüfen Sie Ausweis, Beruf oder Studium, Einkommensnachweis oder Firmenbestätigung. Vereinbaren Sie eine persönliche Besichtigung. Lassen Sie sich nie auf Vorauszahlung in bar ohne Quittung oder auf Bezahlung über ungewöhnliche Wege ein.

Was gehört in den Zwischenmietvertrag?

Ein schriftlicher Vertrag ist Pflicht für alle, die später keinen Streit wollen. Er sollte mindestens enthalten:

• Vertragsparteien mit Anschrift
• Mietobjekt: Adresse, Zimmer, mitvermietete Räume wie Keller oder Stellplatz
• Zeitraum mit festem Ein- und Auszugsdatum und dem Hinweis, dass die Überlassung nur vorübergehend ist
• Miete und Nebenkosten: Betrag, Zahlungstermin, was enthalten ist, zum Beispiel Strom, Internet und Heizung
• Kaution und Rückgabe
• Übergabe: Protokoll mit Zählerständen, Schlüsseln und vorhandenen Schäden
• Hausordnung und Regeln für Besuch und Haustiere
• Kündigung vor Ablauf: ob und unter welchen Bedingungen
• Verweis auf die Erlaubnis des Vermieters

Achten Sie darauf, dass der Zwischenmieter keinen Anspruch auf eine Verlängerung hat, wenn Sie zurückkehren. Das schreiben Sie ausdrücklich in den Vertrag.

Möblierung und Miethöhe

Bei der Zwischenmiete wird die Wohnung meist möbliert überlassen. Das kann einen Aufschlag auf die Grundmiete rechtfertigen, weil der Zwischenmieter Möbel, Küche und oft auch Internet nutzt. Wie hoch dieser Aufschlag sein darf, hängt vom Einzelfall ab. Je nach Lage der Wohnung können Regeln zur Miethöhe gelten, und auch Ihr eigener Mietvertrag kann Vorgaben enthalten. Fragen Sie vorab bei Ihrem Mieterverein, Ihrem Vermieter oder einem Anwalt nach, welcher Rahmen für Ihre Wohnung gilt.

Konkrete Beträge nennen wir hier bewusst nicht, weil sie von Lage, Ausstattung und örtlichen Regeln abhängen. Machen Sie aus der Miete eine nachvollziehbare Rechnung: Grundmiete, Nebenkosten, Möblierung und Internet getrennt ausweisen, dann gibt es später keinen Streit über Abrechnungen. Listen Sie die Möblierung im Vertrag auf, am besten mit einem Inventarverzeichnis und Fotos.

Steuer bei der Zwischenmiete

Einnahmen aus Zwischenmiete sind grundsätzlich steuerpflichtig. Wie sie einzuordnen sind, hängt vom Einzelfall ab. In vielen Fällen sind es Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Auf der anderen Seite stehen Kosten, die Sie als Mieter für die Wohnung tragen, und eventuell Aufwendungen für die Möblierung.

Bei der Umsatzsteuer kommt es darauf an, ob die Überlassung als langfristige Wohnraumvermietung oder als kurzfristige Beherbergung eingeordnet wird. Die kurzfristige Beherbergung unterliegt dem ermäßigten Satz von 7 Prozent, die langfristige Wohnraumvermietung ist in der Regel umsatzsteuerfrei. Wo die Grenze liegt, klären Sie bitte mit dem Steuerberater, ebenso, ob die Kleinunternehmerregelung für Sie passt. Wenn Sie öfter oder mit mehreren Wohnungen zwischenvermieten, kann die Tätigkeit zum Gewerbe werden, siehe Gewerbe und Kleinunternehmer bei der Vermietung.

Risiken für Mieter und Eigentümer

Für Sie als Mieter:

• Abmahnung und Kündigung bei fehlender Erlaubnis
• Haftung gegenüber Ihrem Vermieter für Schäden und Verstöße Ihres Zwischenmieters
• eigene Mietzahlung läuft weiter, auch wenn der Zwischenmieter nicht zahlt
• Streit, wenn der Zwischenmieter nicht auszieht

Für Sie als Eigentümer:

• Schäden an Wohnung und Möbeln
• Probleme mit Nachbarn oder der Eigentümergemeinschaft
• Versicherungsschutz: Die Hausratversicherung deckt Gäste oft nur eingeschränkt, fragen Sie vorher nach

Wie Sie bei Zahlungsausfall vorgehen, lesen Sie im Ratgeber Gast zahlt nicht. Auch die rechtlichen Grundlagen der Vermietung auf Zeit fasst der Ratgeber Kurzzeitvermietung: Recht, Steuer und Genehmigung zusammen.

Ablauf Schritt für Schritt

So läuft eine Wohnung zwischenvermieten in der Praxis ab:

1. Zeitraum klären. Wann verlassen Sie die Wohnung, wann kehren Sie zurück, und gibt es einen Puffer für Verzögerungen?
2. Vermieter fragen. Schriftliche Anfrage, Antwort abwarten.
3. Wohnung vorbereiten. Persönliche Dinge, Wertsachen und Dokumente wegschließen oder mitnehmen, Platz im Schrank freiräumen.
4. Zwischenmieter auswählen und prüfen.
5. Vertrag abschließen. Unterschrift beider Seiten, Kopie für jeden.
6. Übergabe mit Protokoll. Zählerstände, Schlüssel, Zustand, Fotos.
7. Während der Überlassung erreichbar bleiben. Für Rückfragen, Störungen und Probleme mit Nachbarn.
8. Rückgabe. Abnahme, Kautionsabrechnung, Schlüsselübergabe.

Gerade bei längeren Zeiträumen lohnt sich ein fester Ansprechpartner vor Ort, etwa ein Verwandter oder ein Nachbar, der im Notfall Zugang hat.

Zwischenmiete in Leverkusen und Umgebung

In Leverkusen und den umliegenden Städten gibt es neben Studierenden und Berufspendlern vor allem Firmen, die für Projekte und Einsätze befristeten Wohnraum brauchen. Die Chemie- und Industriestandorte in der Region ziehen immer wieder Fachkräfte und Montageteams an. Für Wohnungsinhaber, die ihre Wohnung vorübergehend nicht nutzen, kann das eine zusätzliche Möglichkeit neben dem privaten Zwischenmieter sein. Ob Zweckentfremdungsregeln Ihrer Stadt eine solche Nutzung einschränken, sollten Sie vorab bei der Stadt prüfen. Köln und Düsseldorf haben dazu nach unserem Kenntnisstand Satzungen, für Leverkusen sollten Sie den aktuellen Stand erfragen.

Zwischenmiete beenden und Rückkehr planen

Das Ende gehört von Anfang an in den Vertrag. Legen Sie ein festes Auszugsdatum fest und vereinbaren Sie, was bei einer verspäteten Rückgabe passiert. Planen Sie die Rückkehr mit etwas Abstand zum Auszug, damit Sie die Wohnung prüfen, Schäden dokumentieren und die Kaution abrechnen können. Bleibt der Zwischenmieter länger als vereinbart, handeln Sie früh und schriftlich, statt zu warten. Schlüsseltausch oder Räumung auf eigene Faust sind riskant, holen Sie hier rechtlichen Rat ein.

Checkliste für die Zwischenmiete

• Erlaubnis des Vermieters schriftlich vorhanden
• Zeitraum und Rückkehrdatum festgelegt
• Zwischenmieter geprüft (Ausweis, Einkommen oder Firmenbestätigung)
• Schriftlicher Vertrag mit Verweis auf die Befristung
• Kaution vereinbart und dokumentiert
• Übergabeprotokoll mit Zählerständen und Fotos
• Inventarliste bei möblierter Wohnung
• Hausratversicherung gefragt
• Steuerliche Einordnung mit dem Steuerberater geklärt

Alternative: Wohnung für Monteurteams und Firmen bereitstellen

Wer eine Wohnung länger leer stehen lässt, etwa wegen eines mehrmonatigen Auslandsaufenthalts, kann sie auch an Firmen geben, die Mitarbeiter unterbringen müssen. Das spart die Suche nach einem Privatmieter und bringt oft verlässlichere Zahlungen, weil eine Firma den Vertragspartner stellt und nicht eine Einzelperson. Die Rechtsform ist dann meist kein Wohnraummietvertrag, sondern ein Vertrag über vorübergehende Beherbergung.

Wenn Sie die Wohnung an eine Firma geben wollen, ohne selbst Gäste zu betreuen, bietet sich eine feste Miete an einen Betreiber an. Wie das funktioniert, erklärt die Seite Wohnung an eine Firma vermieten. Wie Wohnen auf Zeit in Leverkusen für Firmen und Projektmitarbeiter aussieht, zeigt die Seite Wohnen auf Zeit in Leverkusen.

Zusammenfassung

Zwischenmiete ist machbar, wenn Sie Erlaubnis, Vertrag und Steuer sauber regeln. Holen Sie die Zustimmung Ihres Vermieters schriftlich ein, prüfen Sie den Zwischenmieter, halten Sie Zeitraum, Miete und Übergabe im Vertrag fest und klären Sie die Steuer vorab mit dem Steuerberater. Wer die Wohnung länger nicht nutzt, sollte die Alternative einer Bereitstellung für Firmen prüfen.

Nächster Schritt

Sie haben eine Wohnung, die über mehrere Monate nicht genutzt wird, und möchten sie sinnvoll einsetzen? Wir sprechen mit Ihnen über Festmiete und Partnerprogramm. Alle Informationen finden Sie unter Wohnung vermieten, den direkten Weg zu uns über den Kontakt.